配资港股一览表今日大盘这两点是构成一线城市房价更有韧性的重要因素

根据国家统计局公布的数据，今年8月份，一线城市新房、二手住宅销售价格继续齐齐下降。其中，新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0%。

二线城市的降幅更为明显，新房价格格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%。二线城市二手房价格继续降幅扩大。

今年2-3月一线城市的二手房价格曾短暂上扬，但随后卖方挤压，价格又进入下跌区间。目前北京二手房连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月。跌得最多的广州，8月份同比去年已经跌掉了6.2%。

二手房比新房更能准确衡量市场情绪。但新房有自己的优势：供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商就多开核心区的项目。一线城市市场更有韧性，开发商就转向一线城市拿地。

因此，在统计数据上，新房和二手房的波动存在比较大的差异。比如上海，由于核心区大力供应新地块、新项目，核心区替代外环成为成交主力之后，上海新房价格已经连续38个月环比上涨。但其二手房的整体价格处于下跌之中，今年8月的数据：同比下跌2.6%。

一线城市新房的价格比二手房更有韧性，跟供给结构息息相关。

由于新房市场具有更强的“计划性”，以及集中度，而二手房是一个供给十分分散、买卖双方充分竞争的市场，供需博弈决定了市场的长期走势，由此判断，未来一线城市的新房、二手房分化将会加剧，变成两个独立市场。

影响新房市场走势的关键因素是土地供应、开发企业资金、交易量。

在土地方面，受房企实力差距拉大影响，土地市场集中度越来越高。根据克而瑞地产研究数据，2025 年 1-8 月，房地产行业集中度持续提升，TOP10 房企新增货值占百强房企总量的 70%，市场格局进一步向头部集中。

以北京为例，2025 年上半年，北京共成交宅地22 宗，中建系斩获7 宗，占比近1/3。

新增供给向大房企集中，一方面会带来区域性的供给垄断，另一方面，大房企的投资策略趋同，都倾向于开发高端产品或改善型产品，导致新房市场走向高端化。

供给结构的快速转变，实际上会打破统计数据的连续性，让房价、成交量数据出现局部失真。表面上看，上海、北京等城市的新房价格下降不多，甚至出现上涨，但不同区域的市场参与者真实感受差别很大。

从这个角度来说，一线城市新房市场在过去4年中，经历的是一次小房企、民营房企的产能出清，以及郊区市场的结构性下滑。这两点是构成一线城市房价更有韧性的重要因素。

经历低信用、低资金实力的房企产能出清之后，一线城市现有的企业玩家的市场压力已经明显下降。

统计局的数据显示，2025年1—8月份，房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8%。降幅比去年同期减缓了12.2个百分点。

考虑到目前国内贷款对头部央国企开绿灯，以及房企的房屋新开工面积继续同比下降19.5%（1-8月份），2025年前8个月房企房屋新开工面积39801万平方米，只有5年前同期的28.4%，远高于到位资金降速（45.1%），推测重点城市主流房企的资金压力已经开始减弱，除个别在区域市场库存压力较大的房企之外，整体上企业的降价清库存压力已经得到缓解。

中信建投最新的分析报告表示，房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声。今年以来商品房销售量价仍在调整，但土地市场率先企稳，前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%，整体投资强度为32.5%，较去年全年上升6.8个百分点，优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升。

58安居客研究院院长张波认为，8月全国房地产市场延续分化调整态势，一线城市新房价格降幅已现收窄迹象，这种企稳信号与政策持续发力密切相关，尤其是一线城市陆续放宽外围限购、降低房贷利率。但三线城市供应过剩，库存压力大，且市场自我调节能力有限。

但二手房的走势并不一样，成交量出现企稳迹象，价格却持续下探。

二手房市场的供给双方均以个人为主要参与者，博弈更加激烈，价格下拉的惯性更大。

由于资产的负效应，个人买家怕买贵，会倾向于选择最低价成交。个人房源为主的供给分散化，也会加剧比价效应，更容易产生踩踏。

与此同时，头部房企去杠杆已经接近尾声，但居民个人去杠杆的过程还没有收缓迹象。根据央行发布的数据，今年前8月人民币贷款增13.46万亿元。其中，企事业单位贷款增12.22万亿元，住户中长期贷款（房贷）增1.08万亿元。在新增贷款中，企事业单位占比90.78%，个人住房贷款仅占8.02%。

今年上半年，国有六大行的个人住房贷款合计减少了1078.33亿元。

考虑到目前贷款买房首付比例已经降至2008年以来的新低，个人买房可动用的贷款比例更高，说明社会实际的买房意愿减弱要大于贷款下降反映出的下降幅度。

房价租金比抬高会刺激个人购房者的入市意愿，但最近北京等城市的租金价格也出现了明显的下滑迹象，这个原因也会推迟部分人的购房计划。

据我爱我家监测统计，2025年8月，我爱我家北京住房租赁市场整租交易中，每平米平均租金与每套平均租金环比均有所下跌，环比跌幅略见明显；租金同比持续下跌。